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[부동산학] 부동산문제
부동산문제
1. 부동산문제의 의의
부동산문제란 부동산과 인간과의 관계 악화현상이라 할 수 있다. 즉, 토지의 부증성으로 인한 토지수급의 불균형과 지가고등, 부동산투기, 개발이익의 사유화, 환경파괴?공해, 질적 ?양적 차원에서의 주택공급의 문제, 부동산 거래질서의 문란, 부동산활동의 낙후성 등이 부동산문제인 것이다.
2. 부동산문제의 특성(악비지/발해/공시자)
1) 악화성향
부동산문제는 발생한 후 이를 극복하기 위한 인간의 노력이 잠시라도 중지되면 시간의 흐름에 따라 심각성이 더욱 깊어가고, 이를 바로잡는 일이 점점 어려워지는 경향이 있다.
2) 비가역성(非可逆性)
비가역성이란 어떤 부동산이 한 번 악화되면 이를 이전의 상태로 회복하는 것이 사회적, 경제적, 기술적으로 매우 어렵다는 것을 말한다.
3) 지속성
지속성이란 부동산문제가 시간의 흐름에 따라 동일한 차원의 문제점이 계속되는 현상을 말한다.
4) 부동산문제 발생요인의 복합성 및 상호의존성
부동산문제 발생요인은 복합적 요인에 의해 발생할 뿐만 아니라, 각 요인들은 서로 영향을 받기도 하고, 그로 인해 다시 영향을 주는 상호의존적 관계를 가지고 있다.
5) 해결수단의 다양성
부동산문제를 해결하는 수단에는 세제, 금융정책, 재정정책, 공공주택의 건축, 택지개발 및 토지이용의 전환, 기타 부동산 전문활동의 필요성 등 다양하다.
6) 공간적 광범위성
부동산문제가 특정지역에서 발생하면 피해가 그 지역에만 한정되는 것이 아니라, 순환작용을 통해 넓은 지역으로 확산되어 가는 것을 말한다.
7) 시차와 경로의 복잡성
어떤 부동산문제가 나타날 때까지 상당한 시차가 존재하고 복잡한 경로를 거치게 된다.
8) 자기증식성
부동산문제는 자기증식성을 가지고 양적인 증가뿐만 아니라 질적인 복잡성을 나타낸다.
2. 토지문제
1) 토지문제의 발생원인
토지의 자연적 특성인 부증성과 위치의 고정성으로 인해 토지공급이 비탄력적일 수밖에 없어, 토지 수요자간의 경쟁이 유발되고, 수급의 불균형이 초래되는 등 여러 가지 토지문제가 발생하게 된다.
2) 토지문제의 내용과 배경
(1) 토지의 부족(유한성) 문제
① 물리적 토지부족문제
절대적인 면적을 인위적으로 증가시킬 수 없는 토지의 자연적 특성(부증성)에서 비롯되는 문제이다. 이는 토지의 물리적 개발과 경제적 이용 등으로 극복할 수밖에 없다.
② 경제적 토지부족문제
토지의 지리적 위치의 고정성 및 개별성으로부터 연유되는 것으로 주어진 토지자원에 대한 ‘최유효이용의 가능성’이 저하될수록 경제적 토지부족문제는 더 심각해진다.
(2) 토지소유의 편중문제
(3) 지가고의 문제
인구의 계속적인 증가와 도시화 및 경제규모의 확대, 핵가족화, 정부의 주택융자제도 등의 향상으로 주거용지, 공업용지 및 공공용지 등의 수요는 계속 증가하지만, 토지면적의 유한성, 토지자원의 희소성 등으로 인하여 지가는 필연적으로 상승할 수밖에 없다.
(4) 토지자원 이용의 비효율성
토지자원의 이용?배분 및 관리의 비효율성으로 인하여 토지유용성이 저해되고(최유효이용에의 미달), 개발과 보전에 있어 균형과 조화를 해친다.
(5) 개발이익의 사유화
개발이익이란 토지소유자의 노력과는 무관한 공공의 개발이나 사회의 발전에 의한 지가상승으로 인하여 토지소유자가 취득하는 이익을 말하는바, 이는 마땅히 공공으로 환수되어 국민 모두의 이익을 위하여 사용되어야 할 것이나 제대로 환수되지 못하고 토지소유자 개인에게 사유화되고 있다.
(6) 개발재해와 개발공해
① 개발재해 : 자연의 구조를 충분히 고려하지 않은 개발행위로 인한 재해를 말한다. 즉 인간의 개발행위 자체가 원인이 되어 발생하는 재해이다.
② 개발공해 : 경제개발, 공업화의 진행에 따르는 환경오염으로 인한 피해를 말한다.
3) 토지문제의 새로운 접근방법
(1) 현대적 토지소유권
토지재산권에 대한 사회성, 공공성을 강조(토지공개념, 이용제한 등)
(2) 토지이용의 효율성 강조
토지이용의 효율성을 위한 방안의 하나로 이용이 방치된
[문서정보]
문서분량 : 3 Page
파일종류 : HWP 파일
자료제목 : 부동산학 자료실 부동산문제
파일이름 : [부동산학] 부동산문제.hwp
키워드 : 부동산학,부동산문제,자료실
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