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사회과학 업로드 부동산 - 주택임차권의 대항력에 대해
[사회과학]부동산 - 주택임차권의 대항력에 대해
Ⅰ. 주택임차권의 대항력이란
임차권의 대항력이란 임차인이 제3자에게 채권인 임차권을 주장할 수 있음을 의미한다.
주택의 용익권자로서 임차인이 임차권에 관해 등기를 하지 않은 경우라도 타인의 주택을 사용 수익하며, 보증금에 대한 권리관계를 계약 당사자인 임대인뿐만 아니라, 타인에 대하여도 주장할 수 있는 힘을 말한다. 즉 주택 및 건물의 양수인에게 임대차 잔여기간의 존속을 요구하거나 보증금의 반환을 요구하는 근거로 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말한다.
Ⅱ. 대항력의 취득
1. 민법상 대항력의 취득
부동산 임대차를 등기한 때에는 그때부터 대항력이 생긴다.(민법 제621조)
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서는 그 임대차등기를...
Ⅰ. 주택임차권의 대항력이란
임차권의 대항력이란 임차인이 제3자에게 채권인 임차권을 주장할 수 있음을 의미한다.
주택의 용익권자로서 임차인이 임차권에 관해 등기를 하지 않은 경우라도 타인의 주택을 사용 수익하며, 보증금에 대한 권리관계를 계약 당사자인 임대인뿐만 아니라, 타인에 대하여도 주장할 수 있는 힘을 말한다. 즉 주택 및 건물의 양수인에게 임대차 잔여기간의 존속을 요구하거나 보증금의 반환을 요구하는 근거로 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말한다.
Ⅱ. 대항력의 취득
1. 민법상 대항력의 취득
부동산 임대차를 등기한 때에는 그때부터 대항력이 생긴다.(민법 제621조)
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서는 그 임대차등기를 하지 아니한 때에도 임차인이 그 지상건물에 대해 소유권 등기를 한 때에는 제3자에 대하여 임대차 효력이 생긴다. 그러나 건물소유를 목적으로 한 토지임대차에 한하므로 토지와 건물의 소유자로부터 이를 임차한 자가 경락에 의해 그 건물을 취득하게 된 경우는 적용하지 아니한다.
2. 대항력의 발생요건
주택임대차 보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 그 효력이 있다”라고 규정하여 민법이 요구하는 등기보다 그 요건을 완화시켜 주고 있다. 즉 주택의 ‘인도’와 ‘주민등록’을 대항요건으로 채택하였으며 보증금 전액에 대한 우선변제권을 취득하기 위해서는 또 하나의 요건으로 ‘확정일자’를 갖추어야한다.
1) 주택의인도
주택의 인도는 임차인이 현실적으로 주택에 입주하는 것을 말하며, 현실의 인도뿐만 아니라 간이인도, 또는 반환청구권의 양도에 의한 인도도 가능하다. 점유개정에 의한 인도에 대해서는 반대의견도 있으나 인정하는 것이 타당할 것이다.
-현실의 인도: 임대차계약을 체결한 후 직접 임대인으로부터 집을 인수하여 이사하는 경우
-간이 인도: 자기 소유의 집에서 살다가 그 집을 매도함과 동시에 매수인과 매도한 집에 관하 여 임대차계약을 체결하고 계속해서 그 집에서 하는 경우
-반환청구권의 양도에의한인도: 이미 제3자가 세 들어 살고 있는 집을 임대차하고, 그 집의 인도청구권을 양도받아 자기가 그로부터 인도를 받기로 한 경우
2) 주민등록
주민등록이란 주민의 거주관계를 파악하기 위한 행정적인 목적으로 마련된 제도로서 주택임대차에서는 이를 공시요건의 하나로 이용하고 있다. 주택임대차보호법은 ‘전입신고를 한 때’를 주민등록을 한 것으로 보고 있다.
- 주민등록은 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그대항력을 유지하기 위해 계 속 존속하고 있어야만 한다. 그러나 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임차인 본인만 잠시 다른 곳으로 주민등록을 이전했다고 하더라도, 공동생활을 하는 가족의 주민등록이 되어있고 임 차인이 함께 생활한다면 임대차보호법상의 대항요건을 구비하고 있는 것으로 인정된다.
- 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 실제 공동생활을 하고 있는 가족, 즉 임차인의 배우자, 직계존비속, 형제들의 주민등록이 되어있는 경우도 포함한다.
- 또한 주민등록은 실제 거주하고 있는 주택을 정확히 나타내야한다. 만일 착오로 인하여 주민등록을 실제 살고 있는 주택의 지번과 다른 지번으로 등록하게 되는 경우에는, 나중에 올바른 지번으로 고치게 된 날짜에 비로소 대항력을 취득하게 된다.
- 연립주택의 경우에는 동,호수의 표시가 정확하여야 유효한 공시방법이 된다. 단 다가구 단독주택의 경우에는 지번의 표시만 정확하면 족하고 동,호수의 표시가 없거나 잘못되어도 유효하다.
- 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 대부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.
3) 확정일자
확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관 (법원, 공증인, 동사무소 등)에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다. 보증금 전액에 대하여 대항요건을 갖추기 위해서는 계약서상에 확정일자도 받아야한다.
Ⅲ. 대항력의 발생과 소멸
1. 대항력의 발생
주택임대차의 경우에 주택의 인도와 주민등록이 공시방법으로서는 매우 불완전하기 때문에, 대항력은 전입신고한 날의 그 다음 날로부터 효력이 발생하게 된다. 또한 전액보증금에 대한 우선변제권을 갖기 위한 요건으로 확정일자가 요구되는 경우에는, 후순위권리자나 기타의 채권자보다 확정 일자인을 받은 임차인이 우선순위에 있게 된다.
주택임대차법 제3조 1항은 대항력의 발생 시기에 관하여 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 익일부터 효력이 발생하는 것으로 규정하고 있다. 즉 대항요건을 모두 마친 다음날 오전0시부터 대항력이 생기는 것이다. 이와 같이 대항력의 발생요건을 모두 갖춘 즉시 효력이 발동하도록 하지 않는 이유는 다음과 같다.
“주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료 하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선 시키고자하는 취지이고-”(97다22393)
2. 대항력의 소멸
주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요
[문서정보]
문서분량 : 3 Page
파일종류 : HWP 파일
자료제목 : 사회과학 업로드 부동산 - 주택임차권의 대항력에 대해
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